bob体育官网网址-将房贷转换为固定利率 可能是最不坏的选择

0 Comments

bob体育官网网址-将房贷转换为固定利率 可能是最不坏的选择

特约撰稿人 平川

央行本周一公布了新LPR第六次报价:1年期品种报4.15%,5年期以上品种报4.80%,均与上期持平。业内分析认为,中长期来看,LPR报价仍存在下行空间。

对普通人来说,LPR的未来走势,关系到房贷还款模式该如何选择的问题。

据央行2019年30号文,“自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR 为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变,也可转换为固定利率。定价基准只能转换以此,转换之后不能再次转换。”

即春节过后的一个月,所有背负房贷的人都需要在“固定利率”和“LPR加点”这两种还款模式中选择一种。

表面来看,利率下行是再明显不过的趋势,所以将贷款转换成以LPR 为定价基准加点模式,对普通人来说是更划算的。

但值得注意的是,类似的新政比如房产税试点,基本都是“新老划断”的,只动增量不动存量;但本次LPR转换,强制要求存量用户二选一。

如果利率下行是明显趋势,那么将贷款转换成LPR为定价基准加点模式,使得普通人可以少缴房贷的同时,意味着商业银行将会减少收入。而且这个收入的减少不但适用于增量客户,连存量客户都要改合同以适应之,商业银行却没有任何反对和阻挠的声音,这不奇怪吗?普通人什么时候有机会去大规模占商业银行的便宜了?

我们再来会看新利率定价模式,新利率 = LPR + 加点。其中,LPR由央行决定,但加点这一项却没有任何限制,相当于交给各家商业银行自行决定。商业银行都有逐利需求,至少也有让国有资产保值增值的需求,所以他们在未来必然会利用这一点让事情朝着有利于自己的方向发展。

当下经济环境不佳,所以央行基于刺激经济和补贴等考虑,会把利率会压得很低;但商业银行自行决定的利率部分,却可能因为市场风险的增加而下降有限,甚至逆向走高。

利率下降周期不可能一直持续下去,倘若未来经济转好、甚至走出通胀行情,那么商业银行自行决定的利率部分,将会加倍走高。

此外,存量房贷其实是银行最优质的客户,只要是还款五年以上的客户,房价涨幅加上已还贷款叠加,让房子的实际抵押乘数很低,是可以放心上涨房贷去压榨的。然后可以打着打击炒房者的名义,在需要的时点大幅提升房贷利率。

总之,无论哪种情况,商业银行都会保障自己的盈利。而商业银行所增加的收入,必然是以贷款人多缴纳利息为代价。

所以,如果真要去践行市场化,就应该将存款利率也一并市场化,也每月公布一次,随行就市。现在存款利率非常“稳固”,但贷款利率每月调整一次,而且最终决定权掌握在商业银行手里。商业银行必然会出于逐利需求,扩展息差让自己获得更多利益,代价是同时损害贷款人和存款人的利益。

所以,央行这个政策,实际上是在维护商业银行的利益 —— 所以是“央妈”,商业银行都是央行的孩子。事实上,央行对商业银行的保护是一以贯之的。仅从A股上市公司每年净利润就可以观察出来,四大行以及主要商业银行均在A股上市,他们的总盈利占据A股所有上市公司总盈利的半壁江山。所以舆论一直在呼吁,要商业银行给实业、尤其是制造业让利。

基于以上可以看出,央行在利率下行周期推出这个政策,通过让普通人可以即时获利来诱使他们进行利率转换,背后是在更长远的时间内更好维护商业银行的利益;而这些利益,则是以储户和贷款人的利益为代价的。但是,即使你看穿了这一点也必须做出选择,另一种选择是固定利率且不能更改:这虽然可以规避掉未来利率调高的风险,但也无法享有利率下行周期给你带来的收益。

总之,无论你如何选择,商业银行都是赢家。

我国的金融改革,应该关心和考虑的不仅仅是商业银行,还要考虑普通民众以及贷款企业和个人的利益。商业银行应该更多通过提升自身效率,做出更好的服务来盈利,而不能总是出现问题就转嫁于人。

【本文系腾讯财经独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。】

更多精彩报道,尽在https://tamanilmu.com